Mit Lockdowns und Homeoffice schien die Zeit der Büros gezählt. Bei vielen Arbeitnehmern traten Gästezimmer oder Abstellkammer an die Stelle des Schreibtischs – zwischen Topfpflanze, Kaffeemaschine und Drucker. Damit Büros eine Renaissance erleben können, kommt es auf die Planung an.
Lange Jahre boomten Büroimmobilien. Flächenbedarf, Neubauprojekte und Mieten kannten nur eine Richtung: nach oben. Mit dem Ausbruch der Covid-Pandemie, mit Lockdowns und Homeoffice schien diese goldene Ära schlagartig zu Ende zu gehen. Manche Buchhalter spitzten bereits den Bleistift, um mit einem scharfen Strich Büroflächen zu liquidieren. Manche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter freuten sich, virtuelle Treffen ihrer Arbeitsgruppe bei ausgeschalteter Kamera im Pyjama zu besuchen. Doch der überlebende Einzelhandel klagte über ausbleibende Laufkundschaft, die Hotels über den Kollaps der Geschäftsreisen. Und mancher Bürgermeister fragte sich, ob seine Innenstadt bald einer Hollywood-Dystopie gleichen werde. Doch so schlimm kam es in der Region nicht. Sicherlich mussten Makler kreativer sein, um ihre Immobilien an die Frau und den Mann zu bringen – besonders bei großen, zusammenhängenden Flächen. Doch der Mannheimer Immobilieninvestmentmarkt überschritt laut aktuellem Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar mit einem Transaktionsvolumen von 1,31 Milliarden Euro zum ersten Mal die Milliarden-Grenze. Anhaltender Anlagedruck und weiterhin niedrige Zinsen ließen nicht viel Zeit für Sorge um langfristige Auswirkungen der Corona-Pandemie. Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 33,6 Prozent (441 Millionen Euro) am Transaktionsvolumen besonders beliebt. Die dicksten Fische wurden mit diesen Projekten an Land gezogen: dem Multi-Tenant-Objekt Galilei in der Reichskanzler-Müller-Straße, dem Bürogebäude THEO & Luise an der Theodor-Heuss-Anlage, sowie dem Bürohaus LIV im Mannheimer Glückstein-Quartier und dem Verwaltungsgebäude des Collini-Centers.
Christiane Ram, Leiterin des Fachbereichs für Wirtschafts- und Strukturförderung der Stadt Mannheim ist sich sicher: „Auf dem Mannheimer Büroimmobilienmarkt passiert wieder etwas. Da ist Schwung und Bewegung.“ Nach dem pandemiebedingten Abwarten würden jetzt auch wieder neue Projekte geplant und umgesetzt. Aufgrund des hohen Mannheimer Fertigstellungsvolumens von 73 000 Quadratmetern stieg der Flächenbestand im Segment Büroimmobilien von 2,068 Millionen Quadratmetern im Jahr 2020 auf 2,130 Millionen Quadratmeter im Jahr 2021. Der Flächenumsatz blieb mit 71 000 Quadratmetern konstant und die Leerstandsquote stieg nur leicht von 4,6 auf 4,9 Prozent. Das ist kein Wunder, arbeiten doch 72,5 Prozent der in Mannheim sozialversichert Beschäftigten im Dienstleistungssektor. Ein weiterer wichtiger Nachfrager war die Öffentliche Verwaltung.
Büro als wichtiger Kommunikationsraum
Dass es nicht zu den befürchteten Einbrüchen kam, liegt vor allem daran, dass sich Büroflächen keineswegs als Auslaufmodell erwiesen haben. „Bei den Unternehmen können wir noch eine gewisse, wenngleich neugierige Zurückhaltung bezüglich ihrer Büroflächen feststellen“, berichtet Christiane Ram. Viele Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kommen aber nach den langen Monaten mit der Familie wieder gerne in ein Büro, das physisch erfahrbar ist. „Das Büro bleibt ein wichtiger Kommunikationsraum. Hier findet eine andere, effizientere Form des Informationsaustausches statt als im virtuellen Raum“, erklärt Christiane Ram. Auch viele Manager machen sich Sorge um den Zusammenhalt der Belegschaft und die Identifikation mit dem Arbeitgeber. Daher fordern sie eine nicht nur virtuelle Präsenz ihrer Angestellten ein. Denn was ist schon ein Chef, den niemand mehr grüßt, wenn er durch leere Flure wandelt?
„Auf dem Mannheimer Büroimmobilienmarkt passiert
wieder etwas. Da ist Schwung und Bewegung.“Christiane Ram,
Leiterin des Fachbereichs für Wirtschafts- und Strukturförderung der Stadt Mannheim
Doch die bislang ungeklärte Kernfrage lautet: Wie arbeiten die Mitarbeiter nach Corona eigentlich in den Räumlichkeiten der Unternehmen? Wie sollten die Büroflächen genutzt werden? Sven Mylius, Senior Manager beim Stuttgarter Beratungsunternehmen Drees & Sommer, beschäftigt sich mit dieser Frage bereits seit dem ersten Lockdown. „Wir denken, dass sich der Anteil der Collaboration Areas mit Besprechungsräumen für Projektarbeit verdoppeln wird. Die klassische Schreibtischarbeitsfläche wird sich deutlich vermindern.“ Die Mitarbeiter kämen nämlich nicht mehr für die typischen Bürotätigkeiten ins Unternehmen, diese erledigten sie mobil. Grundsätzlich gehe es aber nicht um die Einsparung von Flächen, sondern um den Tausch von Fläche gegen Qualität. Arbeitgeber seien nun dazu aufgerufen, den Mitarbeitenden das zu bieten, was das Homeoffice nicht leisten kann.
„Das Büro muss, so wie wir es von Flagship-Stores kennen, ein Magnet für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden, der mit verschiedenen Kräften zieht“, skizziert Mylius diesen Ansatz. Attraktiv könnten Verpflegungsangebote wie hochwertiger Kaffee oder ein guter Mittagstisch sein, eine ergonomische Arbeitsumgebung und die Gemeinschaft der Kolleginnen und Kollegen. Entsprechend müsste auch die Bürofläche Gedanken aus der Stadtplanung integrieren, wie Mylius erklärt: „Kleine Café- und Kreativbereiche sind geeignet und auch Bereiche, in denen man etwas erleben kann und Entertainment hat, wo man sich mit seinen Kollegen laut austauschen und ein Feierabendbier trinken kann.“ Solche Erfordernisse könnten problemlos durch multifunktional nutzbare Räumlichkeiten erfüllt werden. Damit die verbliebenen Schreibtische effizient flexibel genutzt werden, empfehle sich ein softwaregestütztes Buchungssystem.
Arbeitsplätze mieten
Und wenn trotz der Realisierung von Abstandsregeln doch zu viel Raum für zu wenige dauerhaft anwesende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter vorhanden ist? Dann könne man den Platz auch Partnerunternehmen anbieten oder als Corporate Co-Working-Space (Mietarbeitsplätze) nutzen, meint Sven Mylius. Diese neue, attraktive Art der Flächennutzung kann auch für zu groß bemessene Einzelhandelsflächen geeignet sein. In Mannheim sind einige Beispiele bekannt. So wird Peek & Cloppenburg auf den Planken künftig nur noch im Untergeschoss, Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss Verkaufsflächen anbieten. In den beiden Stockwerken darüber sind flexibel ausgestaltbare Arbeitsplätze geplant. Ein vorbildlich klimafreundlicher Umgang mit der Bausubstanz – Abriss und Neubau würden hingegen große Energiemengen verbrauchen und viel CO2 freisetzen.
Umnutzungsvorhaben müssen jedoch gut konzipiert sein. „Dafür gibt es kein Patentrezept“, meint Wirtschaftsförderin Ram. So müssten das Umfeld und die Verkehrswege berücksichtigt werden und mögliche zusammenpassende Nutzung durchdacht geplant werden. „Ob sich die Umgestaltung von Einzelhandelsflächen in Büroflächen lohnt, hängt neben der Standortfrage ganz entscheidend von der Gebäudearchitektur und den vorhandenen technischen Möglichkeiten ab“, ergänzt Alexander Langendörfer, Geschäftsführer der Diringer & Scheidel Wohn- und Gewerbebau GmbH. Einzelhandelsflächen seien durch hohe und tiefe Räume gekennzeichnet, sie verfügten meist über kein Tageslicht. Das sei jedoch ein wichtiges Kriterium für Büroräume. Die Umnutzung empfehle sich auch nur, wenn sich die Investitionskosten tatsächlich in einem angemessenen Zeitraum durch eine entsprechende Mieteinnahme wieder amortisieren lassen.
Punktet bei jungen Menschen: In modernen Stadtteilen lassen sich Wohnen und Arbeiten durch Parks oder Kinderbetreuungsangebote besser verbinden. Neue Flächen entstanden vor allem im Mannheimer Glückstein-Quartier – etwa mit dem Technischen Rathaus. Bild: Kai Sommer
Den Planungsbedarf bei Umnutzungsvorhaben bestätigt auch Sven Mylius: „Das sind Prozesse, die sich über viele Monate, ja mitunter Jahre hinziehen.“ Und wer könne schon jetzt sagen, wie der Flächenbedarf in fünf Jahren ist? „Die Tendenz ist nicht so stark, wie sie in den Medien häufig erscheint. Bislang wurde das Thema Shopping nicht völlig neu erfunden. Auch kann ich nicht beobachten, dass Hotels 50 Prozent ihrer Fläche in Büroflächen umgewidmet haben. Das waren eher Diskussionen, die man zum Zeitpunkt der ersten Covid-Welle geführt hat“, meint der Berater. Vorsicht müsse auch bei der Aufgabe von Büroflächen walten: Es könnte ja auch sein, dass Desksharing-Modelle in bestimmten Unternehmen nicht funktionierten. Oder dass es in den Open-Space-Bereichen zu wenig Rückzugsräume für Telefonate oder Videokonferenzen gebe. Oder dass man – das zeigte das Beispiel Covid-19 – schnell mehr Abstand zwischen den Arbeitsplätzen bräuchte. „Flächeneinsparungen gleichen dann dem berühmten Schuss in den Ofen: Die Mitarbeiter haben zu wenig Flächenangebote, um ihre Aufgaben zu erfüllen“, stellt Mylius fest.
Flexible Nutzungskonzepte lassen sich in Neubauten oft einfacher verwirklichen und so ist es auch kein Wunder, dass laut Immobilienmarktbericht vor allem moderne Büroflächen auf Interesse stießen, von denen viele bereits vor der Fertigstellung ihre Mieter fanden. Diesen Eindruck kann auch Alexander Langendörfer bestätigen: „Viele Bürobauten stammen hier noch aus den 60er-Jahren, die komplette Gebäudeinfrastruktur ist häufig veraltet. Das veranlasst Unternehmen, sich neue Räume zu suchen.“ Heiz- und Kühldecken sowie Doppelböden für Kabel- und Netzwerkleitungen seien hier state of the art. Bei größeren Unternehmen sollte die Cafeteria oder das Kasino als zentrale Begegnungsstätten bestehen bleiben, wenngleich meist in kleinerer Dimension. Sie würden gerne im Erdgeschoss der Büroimmobilie angesiedelt und dienten dem bereichsübergreifenden Austausch unter den Beschäftigten, aber auch mit externen Besuchern.
Neue Flächen entstanden in Mannheim vor allem im Glückstein-Quartier – etwa mit dem neuen Technischen Rathaus – und auf der Konversionsfläche Taylor Barracks. Dort lassen sich moderne Stadtteile mit einer guten Durchmischung von Wohnen und Arbeiten planen, in denen Menschen ihr Unternehmen mit dem Rad oder der Bahn erreichen können. Nahegelegene Kinderbetreuung oder die Möglichkeit, im Park zu joggen oder zu entspannen, sowie die Gastronomie und der Nahversorger in nächster Nähe, das alles sind Merkmale, mit denen Büroarbeitsplätze bei Menschen um die 30 punkten können. Das Glückstein-Quartier verfügt mit dem Lindenhof, den Rheinterrassen und dem Glückstein-Park über diese Qualität.
Co-Working-Partner bieten in einem solchen Umfeld gerne ihre Dienstleistungen an und mieten sich auch selbst in größere Büroimmobilien mit ein. So können sich gegenseitig stützende Effekte ergeben: Angestellte arbeiten gerne in den abwechslungsreichen Stadtteilen, stärken die lokale Wirtschaft und tragen so dazu bei, dass die Innenstädte lebendig bleiben.
Stefan Burkhardt
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